🏠 전세 계약 시 주의사항 – 보증보험, 특약, 확정일자 필수 체크

전세 계약은 금액이 크고 계약 기간도 길기 때문에
단 한 번의 실수로 수천만 원을 잃을 수 있는 중요한 절차입니다.
특히 전세사기나 깡통전세, 보증금 미반환 문제 등은 뉴스에서 자주 등장할 만큼 심각한 이슈죠.

오늘은 전세 계약을 앞두고 꼭 확인해야 할 핵심 포인트를 정리해드립니다.
전세 계약서 작성 전, 이 글을 꼭 읽고 체크하세요.

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✅ 1. 전세 계약 전 등기부등본 확인은 기본

전세 계약을 체결하기 전 반드시 등기부등본을 열람해야 합니다.

• 소유자가 맞는지 확인 (중개업자 명의가 아닌 실제 집주인인지)
• 근저당 설정 여부 확인
  → 집에 이미 대출이 많다면 보증금이 후순위로 밀릴 위험이 있습니다.

※ 국민 누구나 **인터넷 등기소(www.iros.go.kr)**에서 등기부등본 열람 가능 (유료, 700원 수준)

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✅ 2. 전세보증금 반환보증 가입

최근 몇 년간 보증금 떼이는 사고가 크게 늘면서,
전세보증금 반환보증에 가입하는 세입자가 많아졌습니다.

✔️ 가입 기관

• HUG(주택도시보증공사)
• SGI서울보증

✔️ 보장 내용

• 임대인이 전세금 반환을 하지 않을 경우,
  → 보증기관이 대신 반환해주는 제도입니다.

✔️ 주의사항

• 계약 후 1개월 이내 가입 권장
• 임대인의 동의 없이도 가입 가능

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✅ 3. 확정일자 꼭 받아야 하는 이유

확정일자는 임대차 계약서에 날짜를 공적으로 증명해주는 제도입니다.
보증금 보호의 3대 조건 중 하나입니다:

✔️ 전입신고
✔️ 확정일자
✔️ 실제 거주

※ 확정일자는 동 주민센터 또는 정부24에서 발급 가능하며,
→ 계약서 원본 지참이 필수입니다.

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✅ 4. 특약 사항, 그냥 넘기면 안 됩니다

계약서 하단에 있는 ‘특약사항’란은
양 당사자의 중요한 권리와 의무가 포함되는 조항입니다.

체크해야 할 주요 특약 예시

• 보일러, 에어컨 등 설비의 유지·보수 주체 명시
• 임대인 사정으로 계약 조기 종료 시 위약금 지급 여부
• 중도 해지 시 보증금 정산 방식

※ 중개업소가 작성한 계약서라도, 세입자가 요구한 특약은 명확히 기재되어야 합니다.

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✅ 5. 계약금 송금 전 마지막 확인

계약금은 통상적으로 보증금의 10% 정도가 지급되며,
계약서 작성과 함께 송금하게 됩니다.

• 반드시 소유자 명의의 계좌로 이체
• 중개사 명의 계좌나 대리인 명의 계좌는 지양

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✅ 마무리

전세 계약은 단순히 ‘살 집을 구하는 일’이 아니라
내 돈을 안전하게 지키는 법적 절차입니다.
보증보험, 확정일자, 특약 체크까지 꼼꼼하게 챙기면
불안 없이 거주할 수 있는 든든한 시작이 될 수 있습니다.

계약서에 서명하기 전,
오늘 정리한 항목들을 하나하나 점검해보세요.