부동산 계약 시 확정일자와 전입신고, 순서가 중요합니다

부동산 계약을 할 때 ‘전입신고’와 ‘확정일자’는 익숙한 용어지만,
두 가지 모두 왜 필요한지, 순서를 어떻게 해야 하는지 정확히 아는 사람은 많지 않습니다.
특히 전세 계약을 할 때, 이 순서 하나가 내 돈 수천만 원을 지킬 수 있는
**‘최우선 보호장치’**가 된다는 걸 아시나요?

오늘은 전월세 계약 시 꼭 알아야 할
전입신고와 확정일자의 의미, 차이점, 그리고 올바른 처리 순서를 알려드리겠습니다.

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✅ 전입신고란?

전입신고는 주민등록상 거주지를 새 주소로 이전하는 것입니다.

• 주민등록법 제6조에 따라 이사 후 14일 이내 신고 의무
• 가까운 주민센터 or 정부24에서 온라인 신청 가능
• 주민등록상 주소 이전 + 실제 거주 시작이 포함되어야 법적 효력이 생김

💡 단순히 주소 이전만 해두고 거주를 시작하지 않으면 전입신고 효력 없음 → 우선변제권 X

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✅ 확정일자란?

확정일자는 **임대차계약서에 ‘날짜 도장을 찍어 공적인 효력을 인정받는 것’**입니다.

• 주민센터 or 등기소, 인터넷등기소에서 가능
• 보증금 보호 및 우선변제권을 위한 필수 절차
• 1건당 수수료 약 600원~1,000원

📌 확정일자만 받아도 보증금 일부 보호는 가능하지만,
전입신고와 함께 이뤄져야 ‘대항력’이 생기고, 우선변제권까지 확보됩니다.

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✅ 전입신고 vs 확정일자, 차이점은?

항목	전입신고	확정일자
목적	거주지 등록	계약 날짜 공인
효력	대항력 발생 (임대차 사실 주장 가능)	우선변제권 발생 (경매 시 보증금 우선 반환 가능)
필요 시점	입주 후 즉시	계약 직후 가능
신청처	주민센터, 정부24	주민센터, 인터넷등기소

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✅ 전입신고와 확정일자, 순서가 왜 중요할까?

올바른 순서는 ‘전입신고 → 확정일자’입니다.

✔ 실제 거주를 시작하고
✔ 전입신고를 마친 뒤
✔ 계약서에 확정일자를 받아야
"대항력 + 우선변제권"을 동시에 얻을 수 있습니다.

💥 만약 순서를 거꾸로 하거나
입주하지 않고 확정일자만 받아둔다면
보증금 우선 보호가 어려워질 수 있습니다.

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✅ 전세사기 예방을 위한 추가 팁

1. 등기부등본 반드시 확인 – 근저당권, 가압류 있는지 체크
2. 임대인의 신분과 계좌 명의 일치 여부 확인
3. HUG 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
4. 실거주하지 않더라도 전입신고와 입주 필수
5. 전입 후 2~3일 내 확정일자 처리 권장

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마무리하며

부동산 계약은 단 한 번의 실수가
수천만 원의 손해로 이어질 수 있는 무서운 영역입니다.
특히 전세 계약이라면 더더욱,
전입신고와 확정일자는 돈을 지키는 기본 중의 기본입니다.

혹시라도 ‘이 정도면 괜찮겠지’라는 생각에
전입신고나 확정일자를 미루고 계셨다면
지금 바로 처리하시길 바랍니다.

✔ 입주 후 즉시 전입신고
✔ 그다음 확정일자
이 두 가지 순서만 지켜도 보증금은 안전하게 지킬 수 있습니다.